Алексей Романцов, инвестиционный директор Radius Group, рассказал «Ведомостям» о том, как будет развиваться рынок инвестиций в индустриальном сегменте.

За последние несколько лет склады вырвались в ТОП инвестиционно-привлекательных сегментов недвижимости. Судите сами: за пандемию и локдаун спрос на них значительно вырос, ставки аренды повысились на треть, а свободных площадей нет. Все, кто умеет строить, вышли в склады и заявили о новых проектах, все у кого есть деньги — стараются приобрести логистический актив. Но, парадокс в том, что дефицит качественных индустриальных площадей сохранится, потому что спекулятивное строительство все еще сдерживает рост себестоимости. Высокая себестоимость съедает всю выгоду, снижает девелоперскую доходность, просаживает экономику проектов.

Ставки аренды складов повысились на треть, а свободных площадей нет. Все, кто умеет строить, заявили о новых складских проектах, все, у кого есть деньги, стараются приобрести логистический актив. Но дефицит качественных индустриальных площадей сохранится, потому что спекулятивное строительство сдерживает рост себестоимости. Высокая себестоимость съедает всю выгоду, снижает девелоперскую доходность, просаживает экономику проектов.

Спрос на склады был устойчиво высоким (стабильно выше уровня нового строительства) с 2016 г., а с началом пандемии за счет резкого роста онлайн-торговли количество сделок бьет новые рекорды. В результате к концу 2021 г. вакансия на рынке опустилась ниже отметки в 1%, что в абсолютном выражении может составлять 100 000–150 000 кв. м, разбросанных маленькими блоками по Подмосковью.

Аренда в 2021 г. подорожала на 30%, и предпосылок к снижению ставок не наблюдается. В 2022 г., по прогнозам, рост ставок должен замедлиться до 5–10% в год (на уровне инфляции или чуть выше). Из-за роста себестоимости, кстати не моментального, а растянутого почти на весь год, в первую очередь подорожали проекты BTS. Только за первое полугодие ставка для таких проектов выросла с 3750–4150 до 5000–5250 руб. за 1 кв. м в год, что потянуло за собой ставки на спекулятивные проекты. Сейчас аренда 1 кв. м стандартного склада стоит 5200 руб. в год, в этом году ставка может достигнуть 6500-6700 руб. Сложно рассчитать экономику нового проекта, поэтому, даже несмотря на большой спрос, девелоперы предпочитают строительство под клиента. Таким образом, получается замкнутый круг – рост себестоимости толкает ставку вверх, что делает более привлекательными спекулятивные проекты, которые не строят из-за рисков, связанных с ростом себестоимости.

Кроме того, в качестве меры борьбы с инфляцией Центральный банк России повысил ключевую ставку (сейчас 9,5%), что сделало более дорогим заемное финансирование строительства в целом. Банки, имеющие достаточный объем ликвидности, менее охотно рассматривают финансирование строительства спекулятивных зданий, закладывая дополнительные риски в процентные ставки и тем самым снижая доходность проектов, поэтому больших объемов нового ввода в 2022 г. ожидать не стоит – вакансия останется на низком уровне.

Компании из сектора e-commerce – основные драйверы рынка сейчас – заинтересованы в долгосрочной аренде, так как особые требования к оснащению склада делают частые переезды трудоемким и дорогим делом. Но владеть складами онлайн-ритейлеры (в большинстве своем) не заинтересованы, им для быстрого роста и захвата рынка нужны большие инвестиции в операционную деятельность, а закапывать деньги в землю на растущем рынке нелогично. Исключением здесь является компания Wildberries, которая предпочитает самостоятельно строить склады и владеть ими.

Все эти предпосылки говорят о том, что инвестиционная привлекательность складов растет. Высокий и стабильный спрос, растущие ставки, минимальная вакансия, долгосрочные договоры аренды делают складские активы наименее рискованными для вложений. Однако есть факторы, сдерживающие инвестиционную активность на этом рынке.

С сокращением рисков и увеличением средних ставок аренды растет и цена продажи объектов. Для инвестиционных сделок здесь индикатором является ставка капитализации. В случае с новым объектом класса А ставка капитализации сегодня оценивается уже в 9%, т. е. цена объекта при рыночной сделке дает сроки окупаемости на уровне 11 лет, а не 8–9 лет на момент начала 2020 г. Более выгодной может быть покупка существующих и даже морально устаревших объектов (в выгодной локации), стоимость которых можно увеличить за счет перезаключения договоров аренды в соответствии с рыночными ставками и за счет частичной реконструкции (в случае с активами, построенными до 2010 г.). Однако здесь возникает второй сдерживающий фактор – отсутствие объектов на продажу.

Понятно, что при растущей популярности складов собственник не будет торопиться продать активы. Исключением может быть продажа собственного склада при долгосрочной стратегии отказа от собственности (Ozon) или уходе с рынка (Itella), но это единичные случаи. Фактически только Wildberries в случае смены стратегии может разово насытить рынок объектами для покупки. Основным же драйвером предложения для инвестиционных сделок могут стать профессиональные девелоперы с объектами, строительство которых уже окупилось или близко к точке самоокупаемости. Здесь имеет смысл высвободить средства для новых проектов через продажу существующих – сыграть накоротке, чтобы с хорошими экономическими показателями уйти снова играть вдолгую. За такую стратегию выступает и стоимость фондирования – в 2022 г. использовать собственные средства будет выгоднее, чем заемные.

Инвестиции в склады в 2022 г., скорее всего, останутся на высоком уровне 2021 г., но дальнейшего роста не ожидается. В продаже складов сейчас почти нет, и стоимость заемного финансирования останется высокой. Вероятнее всего, продолжится тренд на покупку стрессовых ТЦ, земельных участков под жилое строительство и реконцепцию.