Куницина Наталья Игоревна, помощник адвоката, коллегия адвокатов «Объединенное сообщество адвокатов» Ленинградской области

Покупатель вторичного жилья редко думает о том, что вместе с ключами от квартиры он может получить в наследство чужие долги, чужой развод или чужое банкротство. А зря. В отличие от новостройки, где юридическая история объекта начинается с застройщика, квартира на вторичном рынке несёт шлейф всех предыдущих собственников, сделок и обязательств — и часть этого шлейфа не видна ни на просмотре, ни в договоре купли-продажи, ни даже в справке об отсутствии задолженности по коммуналке.

Разберём четыре группы рисков, с которыми реально сталкиваются покупатели, и то, что закон говорит о защите (или её отсутствии) в каждом случае.

Обременения, которые не показывают на просмотре:

Продавец с гордостью проведёт вас по кухне и балкону, но вряд ли расскажет, что квартира заложена банку, обременена долгосрочной арендой или что по документам на неё до сих пор оформлена рента в пользу пожилой родственницы.

Между тем закон прямо предусматривает: смена собственника сама по себе не прекращает эти обязательства.

— Ипотека. Продать заложенную квартиру без согласия банка-залогодержателя нельзя (ст. 346 ГК РФ) — сделка окажется под угрозой оспаривания.

— Аренда и найм. Если в квартире по договору живёт наниматель, новый собственник обязан терпеть его присутствие до истечения срока договора — право следует за квартирой, а не за прежним владельцем (ст. 617, 675 ГК РФ).

— Рента. Купив квартиру, обременённую договором пожизненного содержания с иждивением, покупатель получает вместе с ней и обязанность платить ренту (ст. 586 ГК РФ).

— Сервитут — право соседа, например, проходить через ваш участок, — тоже сохраняется при смене собственника (ст. 274–277 ГК РФ).

Возникает справедливый вопрос – что же делать?

Единственный официальный источник этой информации — выписка из ЕГРН, которую ведёт Росреестр в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Но будьте внимательны: не всё подлежит обязательной регистрации, поэтому выписка снимает часть рисков, но не все.

Когда долги продавца становятся вашей проблемой.

Представьте: вы нашли идеальную квартиру, продавец приятный и торопится с деньгами. А через месяц после сделки выясняется, что на квартиру был наложен арест судебным приставом — просто запись об этом ещё не успела попасть в реестр.

Это не выдумка, а системный риск. Аресты и запреты на регистрационные действия налагаются приставами в рамках исполнительного производства (ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), а отражение таких запретов в ЕГРН может запаздывать. Получается временное «слепое пятно», в которое рискует попасть добросовестный покупатель.

Отдельно стоит долг по взносам на капитальный ремонт — в отличие от коммунальных платежей, которые остаются личным долгом продавца, эта задолженность буквально «прилипает» к квартире и может быть предъявлена уже новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Люди, которых вы не видите, но которые имеют право жить в вашей квартире.

Это, пожалуй, самая коварная категория риска — потому что она не про деньги, а про людей, которые формально «выписаны», но юридически сохраняют право пользования жильём.

Лица, отказавшиеся от приватизации.

Если когда-то в 1990-е кто-то из членов семьи отказался от участия в приватизации в пользу другого родственника, он сохраняет бессрочное право проживания в этой квартире — даже если она с тех пор трижды перепродавалась (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Формально такой человек может годами не появляться в квартире, а затем прийти с иском о вселении — и суд, скорее всего, будет на его стороне.

Несовершеннолетние и подопечные.

Если в квартире проживают подопечные члены семьи собственника или несовершеннолетние без родительского попечения, продажа без согласия органа опеки и попечительства — прямой путь к оспариванию сделки (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Супруг продавца.

Квартира, купленная в браке — совместная собственность, даже если оформлена на одного супруга. Без нотариального согласия второго супруга сделку можно оспорить в течение года (ст. 34 СК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Сделка, которую отменят даже через годы.

Даже идеально оформленный договор не гарантирует спокойствия, если у него есть скрытый порок.

Гражданский кодекс РФ (ст. 166–181) допускает оспаривание сделок по целому ряду оснований: недееспособность продавца на момент подписания (ст. 171, 176 ГК РФ), состояние, когда человек не понимал значения своих действий — частый сценарий со сделками пожилых собственников (ст. 177 ГК РФ), обман или заблуждение (ст. 178, 179 ГК РФ), мнимость и притворность сделки (ст. 170 ГК РФ).

Но самый неприятный сюрприз – это банкротство продавца, наступившее уже после продажи квартиры. Если выяснится, что в момент сделки продавец был фактически неплатёжеспособен, а позже суд признал его банкротом, финансовый управляющий вправе оспорить продажу — в течение одного года (при заниженной цене) или трёх лет (при цели причинить вред кредиторам) до принятия судом заявления о банкротстве (ст. 61.2, 61.3 главы III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Итог для покупателя — квартира уходит в конкурсную массу, а деньги приходится взыскивать с продавца отдельно, часто безуспешно.

Есть ли защита у добросовестного покупателя? Да, на сегодняшний день закон на стороне добросовестного приобретателя куда больше, чем 10–15 лет назад.

— Статья 302 ГК РФ ограничивает истребование имущества у добросовестного покупателя, кроме случаев, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

— Пункт 6 ст. 8.1 ГК РФ (введён Федеральным законом от 16.12.2019 № 430-ФЗ) закрепляет презумпцию добросовестности того, кто полагался на данные ЕГРН, — пока в суде не доказано обратное. Этим же законом введён п. 4 ст. 302 ГК РФ, ограничивший истребование жилья у добросовестного приобретателя в пользу государства и муниципалитетов трёхлетним сроком.

— Если жильё всё же изъято по суду, физическое лицо — добросовестный приобретатель — вправе получить единовременную компенсацию из казны РФ (глава 10.1, ст. 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ, введена Федеральным законом от 02.08.2019 № 299-ФЗ). Но важно понимать: эта защита работает уже после того, как квартиру отобрали, — через суд, часто не один год, и не всегда покрывает реальную рыночную стоимость и понесённые издержки.

Чек-лист: что проверить до того, как вы отдали деньги.

1. Свежая выписка из ЕГРН — не только текущая, но и о переходе прав (покажет всю историю смены собственников).

2. Проверка продавца на исполнительные производства (сайт ФССП) и на банкротство (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве).

3. Семейное положение продавца на момент приобретения квартиры — и нотариальное согласие супруга, если требуется.

4. История приватизации квартиры — нет ли лиц, отказавшихся от участия и сохранивших право проживания.

5. Отсутствие зарегистрированных несовершеннолетних либо согласие органов опеки, если оно необходимо.

6. Нотариальное удостоверение сделки — обязательно, если продаётся доля в праве собственности (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

7. Титульное страхование — недорогой инструмент, который не предотвратит оспаривание сделки, но компенсирует убытки, если оно всё же произойдёт.

Юридическая чистота квартиры — это не про отсутствие пятен на потолке, а про то, чего вы не видите: чужие долги, чужих родственников с правом на прописку и чужие банкротства, которые всплывут через год-два после сделки. Формальная выписка из ЕГРН снимает часть тревог, но не заменяет полноценную проверку истории объекта. Стоимость такой проверки — это цена спокойствия, несоизмеримо меньшая, чем цена квартиры, которую придётся отбивать в суде.

Нормативно-правовые акты, использованные при подготовке статьи:

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая)

— Семейный кодекс Российской Федерации

— Жилищный кодекс Российской Федерации

— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

— Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

— Федеральный закон от 02.08.2019 № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»» (глава 10.1, ст. 68.1 — компенсация добросовестному приобретателю)

— Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (презумпция добросовестности приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН, п. 6 ст. 8.1 ГК РФ; ограничение виндикации жилья у добросовестного приобретателя — п. 4 ст. 302 ГК РФ)