1. Как заранее распознать, что у компании застройщика начинаются финансовые проблемы?

Во-первых, перед покупкой квартиры необходимо проанализировать информацию о застройщике: как давно компания на рынке, сколько объектов построено, сколько объектов строится, сроки сдачи объектов (сдаются ли объекты в срок или с задержкой, длительность и причины срывов сроков). Если застройщик систематически сдает объекты с нарушением срока сдачи, это может свидетельствовать о проблемах на стройке.

Нужную информацию можно найти на сайте «Наш.дом.рф», на Едином ресурсе застройщиков.

Во-вторых, нужно посмотреть, как ведется строительство на объекте, не только посетить офис продаж, где вам покажут красивый макет с богатой инфраструктурой, но и посетить саму стройплощадку. Необходимо проверить есть ли строительная техника, стройматериалы и рабочие на объекте, как возводится дом. За возведением дома можно наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте «Наш.дом.рф», где застройщик обязан регулярно публиковать фотографии со стройки, также на сайте застройщика или проекта должны быть отчеты о ходе работ, возможность в онлайн-режиме посмотреть за строительством с помощью веб-камер, установленных на стройплощадке.

В-третьих, необходимо проверить документы (проектную декларацию, разрешительные документы, проектную документацию, страховой полис, отчетность) в ЕИСЖС или на сайте застройщика, наличие аккредитации у крупных банков, проект договора долевого участия (выбирайте проекты с использованием счетов эскроу).

2. Что вы советуете дольщикам, если квартира куплена в ипотеку, а застройщик объявил о банкротстве — какие шаги нужно предпринять в первую очередь?

В соответствии со ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства и о том, что дольщики имеют право предъявить требования для включения в реестр требований участников строительства. Однако на практике конкурсный управляющий не всегда направляет почтовые уведомления дольщикам, размещения информации о банкротстве застройщика в газете Коммерсантъ и на Федресурсе считается надлежащим уведомлением.

Дольщик (независимо от того на какие средства приобретена квартира: собственные или заемные) должен подать конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр с приложением документов, подтверждающих требования. Требования включаются в реестр не позднее сорока пяти дней со дня уведомления конкурсным управляющим об открытии конкурсного производства.

По результатам рассмотрения заявления конкурсный управляющий может включить требования дольщика в реестр, но и может отказать во включении требований в реестр. В течение 15 рабочих дней с даты получения от конкурсного управляющего уведомления об отказе во включении требований в реестр дольщик может подать в арбитражный суд, который ведёт дело о банкротстве застройщика, возражения.

Если дольщик пропустил срок включения требований в реестр по уважительной причине, он может его восстановить путем подачи ходатайства о восстановлении срока в арбитражный суд с указанием причины пропуска и документальным подтверждением. 

После включения требований в реестр, дольщику необходимо отслеживать движение дела о банкротстве застройщика и принимать участие в собраниях кредиторов.

3. Как работает механизм защиты через Фонд развития территорий: в каких случаях выплачивается компенсация, а когда дом достраивает другой застройщик?

При банкротстве застройщика защитой прав участников долевого строительства занимается публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

В полномочия Фонда развития территорий для защиты прав дольщиков входит выплата компенсации дольщикам, финансирование завершения строительства объекта, таким образом, дольщик может получить выплату компенсации в размере рыночной стоимости квартиры или купленную квартиру по завершению строительства другим застройщиком.

Компенсация может быть выплачена только в том случае, если застройщик перечислял взносы в Фонд развития территорий при регистрации договоров долевого участия (1,2% от цены договора долевого участия, кроме договоров, заключенных с использованием эскроу счета и в некоторых иных случаях).

Фонд развития территорий становится участником дела о банкротстве застройщика, получает от конкурсного управляющего все документы дольщиков по заявленным требованиям и проверяет их на обоснованность.

В течение шести месяцев с даты признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства Фонд развития территорий принимает решение о целесообразности финансирования завершения строительства проблемного объекта.

При принятии положительного решения определяется срок и сумма, которая необходима для завершения строительства, после чего данная сумма сравнивается с суммой компенсации, и затем принимается решение либо о финансировании мероприятий по завершению строительства, либо о выплате компенсации дольщикам.   

Для завершения строительства Фонд привлекает нового застройщика, финансирует строительство, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу квартир дольщикам по завершению строительства.      

Для получения компенсации дольщик должен обратиться в Фонд развития территорий с заявлением о выплате компенсации и документами (порядок подачи заявления и перечень документов указаны на сайте Фонда). Фонд проверяет документы и передает данные в уполномоченный банк (АО «Банк «ДОМ.РФ»), в течение 10 рабочих дней с даты получения заявления осуществляется выплата компенсации. Если квартира была приобретена в ипотеку, то компенсация перечисляется на залоговый счет дольщика, при использовании средств материнского капитала для оплаты первоначального взноса – средства материнского капитала подлежит возврату в Социальный фонд РФ.

4. Можно ли расторгнуть договор долевого участия, если застройщик признан банкротом, но квартира находится в ипотеке?

При банкротстве застройщика дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия, заключенный с использованием счета эскроу, в одностороннем порядке. Для этого дольщику необходимо подать конкурсному управляющему заявление об одностороннем отказе от договора долевого участия. Датой расторжения договора долевого участия является дата направления заявления конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий направляет информацию о расторжении договора долевого участия в Росреестр, который размещает данные сведения в Единой информационной системе жилищного строительства.

Возврат денежных средств дольщику осуществляется в течении трех рабочих дней после размещения информации в ЕИСЖС. Первоначальный взнос перечисляется на счет дольщика, указанный в заявлении, если для оплаты первоначального взноса использовались средства материнского капитала – маткапитал банк перечисляет в Социальный фонд РФ, остальные деньги — на залоговый счет банка. Возврат уплаченных процентов по ипотечному кредиту не производится.

5. Какие самые частые ошибки совершают дольщики при подаче заявлений в реестр или взаимодействии с Фондом, и как их избежать?

Можно выделить следующие основные ошибки, которые совершают дольщики при подаче заявления на включение требований в реестр требований участников строительства:

1. подача заявления на включение требований в реестр требований участников строительства в арбитражный суд;
2. подача заявления на включение требований в реестр требований участников строительства без приложения подтверждающих требования документов;
3. пропуск срока на подачу заявления на включение требований в реестр требований участников строительства;
4. подача ходатайства о восстановлении срока в арбитражный суд без указания причины пропуска и/или документального подтверждения.

Дольщику следует запомнить, что заявление на включение требований в реестр требований участников строительства подается конкурсному управляющему, а не в арбитражный суд. Также следует внимательно следить за сроками направления документов, так как пропуск срока подачи заявления возможен только по уважительной причине и стоит отнестись к этому со всей ответственностью, так как восстановить его не так-то легко.

При появлении информации о банкротстве застройщика, дольщику необходимо в кратчайшие сроки собрать все документы, подтверждающие его требования, подготовить и направить заявление конкурсному управляющему, не стоит дожидаться уведомления от конкурсного управляющего о банкротстве застройщика, так как сейчас направление почтовых уведомлений не является обязательным, достаточно публикации в газете Коммерсантъ и на Федресурсе. 

Если есть возможность лучше проконсультироваться с юристом чтобы избежать ошибок при подаче документов для включения требований в реестр и/или на получение компенсации.