Захар Вальков, Исполнительный директор Radius Group, рассказал о том, как цифровые технологии помогают строить современные склады, зачем сегодня ритейлерам BIM и почему управление индустриальными объектами никогда не перейдет на технологии информационного моделирования.

Технологическая эволюция в ритейле проходила планомерно на протяжении последних 6 лет. В 2015 году глобальный рынок цифровой трансформации в этом сегменте оценивался в $116,2 млрд (данные Digital Transformation Market in Retail), и, имея среднегодовой темп роста в 5%, к 2021 достиг показателя в $155,8 млрд. Пандемия ускорила этот процесс: как ожидается, с текущего года рост составит до 18% в год, т.е. к 2026 году глобальный рынок Digital-трансформации розничной торговли будет стоить $388,51 млрд. 

Уверенный переход ритейла в цифру сказывается на смежных отраслях, обязывая партнеров становиться более технологичными. Так, например, в самой консервативной отрасли экономики — строительстве — постепенно идет отказ от традиционных чертежей в пользу цифровых двойников объектов. Девелоперы индустриальной недвижимости, для которых ритейлеры – это более половины клиентов, создают в BIM проекты складов. Здания с применением BIM по схеме bts строят для Ашан, Х5 Retail Group, Leroy Merlin, GLOBUS и многих других. По нашим наблюдениям, каждый второй клиент среди прочих пожеланий к объекту, хочет получить его цифрового двойника. Последние годы даже спекулятивные склады строятся с использованием технологии информационного моделирования, т.к. она позволяет сократить время реализации любого проекта в 2 раза и оптимизировать бюджет почти на треть. Сейчас, когда строительные материалы растут в цене практически каждый день, это особенно актуально. 

Правильный концепт

Ритейлеры точно знают, каким должен быть их будущий склад. Когда они приходят с подробным техническим заданием, девелоперу важно найти единственно верное решение, отвечающее всем заданным параметрам. На стадии проработки команда создает более сотни вариантов концепции; есть пример из практики, когда Radius Group «сажали» здание на земельный участок 246 раз. И если бы мы работали с обычными чертежами, только этот этап занял бы у нас больше года. Почему? Каждая концепция требует просчета и оценки финансистами (например, с точки зрения затрат, окупаемости и т.д.), логистами (например, с точки зрения оптимального количества будущих паллетомест в зоне погрузки-разгрузки, числа доков, разворотных площадок), инженерами и т.д. А BIM помогает точно и быстро оценить каждую идею в цифрах и графиках, показать ее преимущества и недостатки. 

Визуализация 

При работе в BIM девелопер получает не просто рендер будущего здания, картинку для клиента. Речь о полноценной облачной модели объекта, которая дает четкое представление, каким он будет через условных 6-8 месяцев. Можно прогуляться по складу, вписать в него все необходимые помещения для работы персонала, интегрировать схему размещения технологического оборудования и автоматизации для исключения несостыковок в ходе монтажа, распределить функциональные зоны и главное – определить и исправить возможные ошибки и чувствительные места. 

Полный контроль

На этапе строительства технология обеспечивает беспрецедентный уровень прозрачности. Дает клиенту возможность отслеживать процесс реализации по таким параметрам, как пространство, стоимость, сроки. В этом плане такой высокий уровень клиентского контроля является настоящим прорывом в строительной отрасли. Перед «выходом на стройку» создается детальный график, описываются все процессы на каждом этапе (от проработки земельных вопросов, сбора исходно-разрешительной документации до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию). Сюда же интегрируется график реализации и бюджет проекта.

На основе BIM-модели клиент и вся команда, работающая над проектом, получают полноценную визуализацию для отслеживания статуса строительства. Например, на трехмерной модели отобразить выполненные задачи, работы, запланированные на следующие 4 недели, и работы, запланированные на более поздний срок. 

Адаптация

В процессе реализации согласованной концепции проекта случается, что задачи у заказчика меняются. И причины здесь не важны, главное – клиент говорит, что надо поменять местами функциональные зоны, или планируется к установке другое оборудование. Если проект создавался и реализуется в BIM, значит, у него есть большая гибкость в плане обработки запросов на корректировки (система позволяет обрабатывать в восемь раз больше запросов на изменение проекта по сравнению со стандартным подходом). В ряде случаев можно менять отдельные зоны, перераспределять бюджет и не останавливать стройку.

Особенно эффективна платформа при реализации сложных проектов с нестандартной конфигурацией, а также производственных объектов со сложным технологическим оборудованием.

Эксплуатация

В заключении хотелось бы сказать об одном мифе – эффективности BIM при эксплуатации складов. При управлении даже крупным объектом или индустриальным парком на сотни тысяч квадратных метров BIM избыточен. Тот объем данных, который находится в информационной модели, зачастую является довольно сложным для обработки и использования на этапе эксплуатации. В складском объекте все коммуникации более доступны, чем, например, в офисном или торговом, и осуществлять их техобслуживание и ремонт довольно просто. Без использования BIM.

С 2022 года BIM станет обязательным в использовании, так что хотим мы этого или нет (а мы хотим), девелопмент, как и ритейл, перейдет на цифровые рельсы и станет более понятным и эффективным.